Propuesta para la valuación de bienes inmuebles urbanos, según el enfoque de ingresos para Mutual Sociedad Administradora de Fondos de Inversión

Abstract

El objetivo general de esta investigación es proponer un procedimiento para la valuación de bienes inmuebles urbanos, según el enfoque de ingresos y de conformidad con las Normas Internacionales de Valuación 2011, la Nota Técnica de Información 1 y el Acuerdo SGV-A-51, para Mutual Sociedad Administradora de Fondos de Inversión. Mutual Sociedad Administradora de Fondos de Inversión se encarga de la administración de recursos en las carteras mancomunadas de los fondos de inversión. Actualmente, la empresa tiene bajo su administración cuatro fondos de inversión activos. Para desarrollar este proyecto, se llevó a cabo una investigación con componentes de tipo exploratorio, descriptivo y explicativo. El componente exploratorio de la investigación involucró la revisión bibliográfica de la literatura referente a los dos modelos principales para la valuación de inmuebles, según el enfoque de rentas. Así mismo, se revisaron métodos para el cálculo de la tasa de descuento y para el análisis de riesgo. El componente descriptivo de esta investigación consistió en aplicar el análisis sintético para señalar los principales aspectos teóricos y prácticos del método de flujo de caja futuro descontado. El componente explicativo consistió en la diagramación de la propuesta. Como parte de esta investigación, se procedió a analizar 63 avalúos de inmuebles pertenecientes a fondos de inversión inmobiliarios. Este análisis se llevó a cabo con el propósito de identificar la práctica común del mercado, tal y como lo recomiendan las Normas Internacionales de Valuación 2011. El procedimiento de valuación propuesto contempla la identificación de los principales componentes de la estructura de ingresos y egresos de un inmueble urbano, instrucciones para la aplicación del método de flujo de caja futuro descontado, lineamientos para el cálculo de la tasa de descuento siguiendo el MPAC y una descripción de un análisis de riesgo siguiendo el Modelo de Monte Carlo. Con base en la investigación realizada, se recomienda a Mutual Sociedad Administradora de Fondos de Inversión que implemente el procedimiento propuesto.